上海目前在购房资格、住房信贷、税费等方面有一套完整的相关政策。
一、在上海买房的资格
买房资格考试是买房的第一步，所以首先要知道自己有没有购房资格。
1.当地户籍
目前上海已婚家庭(含上海现役军人、现役武警家庭)限两套房(含新建商品房、二手房)；
上海出生的成年单身如果在本市没有房子，就限定一套住房；
上海出生的未成年人，只要家庭不限购买，可以单独申请生产许可证。
限购政策出台前(2011年1月31日)，上海购房人及其父母每人有不到2套住房(≤2套)提供关系证明，可不计入购房人数。
2.外国户籍
非本地居民在上海没有任何家庭名下的住宅，且在网上签约日前63个月内符合正常缴纳60个月的社会保险或个人所得税的，限购买一套住房；
在本市拥有一套或多套住房的非居民家庭，将暂停向其出售本市住房；
在网上签约日前63个月内无法提供正常缴纳60个月的社会保险或个人所得税的非上海居民家庭，将暂停向其出售本市房屋。
外来户籍成人单身，暂停在本市出售；限制购买外国未成年人。
二、住房贷款政策
1.商业贷款
(一)居民家庭购买第一套住房的，即居民家庭名下在本市无住房，全国各地无商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，申请个人商品住房贷款首付比例不得低于35%；
(2)常住家庭名下无本市住房，但中国人民银行征信系统显示全国有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或者在本市的房地产交易系统中，如果发现自己已经拥有一套住房(无论是否有住房贷款记录，无论住房贷款是否结清)，就会实行二套房贷政策，即购买普通自住住房，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付比例不得低于70%。
注:具体商业贷款政策请咨询相关银行。
2.公积金贷款
(1)已购买首套住房且从未使用过公积金的已付职工家庭，不调整公积金差别化信贷政策，即最低首付比例为30%(住房面积大于90平方米)，面积最低首付比例小于等于90平方米。是20%；
(2)增加第二套首付比例(上海名下已经有一套房，或者即使上海名下没有房，但公积金贷款已经使用过一次)，即普通商品房50%，非普通商品房70%，两套普通商品房贷款利率上浮10%，两套普通商品房个人最高贷款限额下调10万元；
(3)停止向已有两次公积金贷款记录并购买第二套非改善住房的职工家庭发放贷款；
(4)借款人公积金存款账户余额确定的贷款金额倍数由40倍减少至30倍，补充公积金存储余额倍数调整至10倍；
(5)还款能力计算比例降为每月还款额占工资基数不超过40%。
此外，上海将严格审查首付资金的真实性和信贷，信用记录不良的借款人将严格审批贷款。未还清公积金贷款的，除偿还贷款外，不得办理其他公积金提取业务。
3.普通房和非普通房是如何定义的？
住宅物业包括普通住宅和非普通住宅。普通房和非普通房除了面积、价格、容积率不同外，相应的税收政策和贷款政策也不同。
普通住宅是指按照当地一般民用住宅建筑标准建造的住宅。
非普通住宅是相对于普通住宅而言的。非普通住宅多指面积大于普通住宅或商业用途的房屋。
根据2014年11月20日起实施的普通住宅标准，上海普通住宅标准主要有三种:
(1)五层以上(含五层)的高层住宅，以及五层以下的旧公寓、新车道、旧车道等。；
(2)单体建筑面积在140平方米以下；
(3)实际成交价格比同级土地上房屋平均成交价格低1.44倍(即容积率低于1.44倍)，内环路以内低于450万元/套，内环路与外环路之间低于310万元/套，外环路以外低于230万元/套。
注意，以上三项必须同时满足，才算普通房屋；否则，它们是非普通房屋。
注:摘自《关于调整本市普通住房标准的通知》，沪房管标市[2014]6号
4.税费怎么算？
买房不仅仅包括房子的价格，还要缴纳各种税费，而税费的缴纳在购买房产尤其是二手房时占有相当大的比例。开发商拿到大产权证后，业主需要缴纳/契税才能运行产权证；除了缴纳契税，还需要缴纳增值税、附加税和个税。
1.增值税和附加税的征收标准
自2016年5月1日起，营业税改征增值税试点在全国范围内开展。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人都已纳入试点范围，不缴纳营业税而缴纳增值税。
在增值税和附加税的税收征收中，房屋是否“满2年”、是否为普通房屋是关键因素之一，直接影响卖方缴纳的税额。
(1)普通住宅
超过2年的，免征增值税和附加税。
不足2年的，全额征收(核定价格)÷1.05(5%+0.6%)，其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。
(2)非普通住宅
超过2年的，按差额(税核定价-进价)×1.05(5%+0.6%)征收，其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。
不足2年的，全额征收(核定价格)÷1.05(5%+0.6%)，其中5%为增值税率，0.6%为附加税率。
(3)非住宅建筑
按差额(税核定价-进价)×1.05(5%+0.65%)，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
特别提醒:在上海，部分郊区区县(闵行、奉贤、青浦、松江、南汇)增值税附加税税率为0.55。公式为(全额÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税税率+附加税税率)。
2.契税征收标准
(1)商品房和售后公房
契税是房地产交易中纳税的基本组成部分。契税税率一般为3%，但税率方面会有优惠政策，影响契税税率，主要看是否是“独栋”。
A.如果是“两套”，不管面积大小，新房总价为3%，二手房为(核定价格-增值税)×3%；
B.如果名下没有房子，根据房子的大小有两种方法:
90平米及以下，新房总价为1%，二手房为(核定价格-增值税)×1%；
90平米以上，新房总价1.5%，二手房总价(核定价-增值税)×1.5%。
注:“仅住房”是指购买人家庭成员名下(包括与父母及其他人员共有)任何地方均无房产；
第一套“契税”要根据房地产交易中心出具的买方家庭情况的房源表(查询结果)确定，要特别注意。杨浦区非上海籍购房人需要户籍所在地提供的无房证明。
(2)非住宅建筑
非居住建筑中，停车位、商铺、写字楼较为常见；一般情况下，非住宅建筑，契税=(核定价格-增值税)×3%。
3.税收标准
缴纳个人所得税，是否是“五分之一的唯一”是纳税的关键因素，其中“五分之一的唯一”是指住了五年的姓下唯一。
(1)全五而绝
姓氏转移满五年且唯一住所被占用的，免征个人所得税。
(2)不全五或全五不唯一
姓氏转移不满五年的，或者五年后不是唯一居住地的，按“利润”×20%征收个人所得税。利润是指从批准的房价中扣除购买价格和一系列费用后的净利润。
(3)特殊情况
如无房屋原值证明(即无法提供或准确证明房屋购买价格)，普通房屋按全价(核定价格)的1%征收个人所得税，非普通房屋按全价(核定价格)的2%征收个人所得税。
注意:
A.“利润”计算方法:核价-本次交易增值税-购房款-购房契税-本次交易附加税-房屋装修款(官方装修合同、官方装修发票、装修材料清单，冲抵金额上限为购房款×10%)-还款利息(仅限卖方购买二手房按揭贷款，需提供借款合同及银行利息清单(需在物业地址包含业主姓名并盖章)
B.核定价格是指交易中心委托价格鉴证部门对房屋签订的房地产销售合同价格进行鉴证。合同价格低于市场价格的，买卖双方的纳税标准按照价格鉴证部门出具的市场指导价缴纳。
4.房产税的征收标准
在征收日(2011年1月27日)后在上海购买新建商品房和存量住房，不符合免征条件的，需缴纳房产税。
(1)房产税计算公式为:新购置房屋的计税面积，新购置房屋单价为70%×税率，税率分为0.4%和0.6%；
A.新购房屋单价≤49732元/平方米的，税率为0.4%；
B.新购房屋单价&: gt。49732元/平方米，税率0.6%。
注:随着市场的变化，房产税核定单价每年都会进行新的调整，2021年现行政策下的单价为49732元/平方米(为去年新建商品房平均售价的两倍)。
(2)房产税计税面积的计算公式是怎样的？
A.原住房面积+新购买家庭住房面积。lt。家庭规模×60平方米，计税面积= 0；
B.原住房面积+新购买家庭名下住房面积≥家庭数量×60平方米，原住房人均面积≥60平方米，计税面积=新购买住房面积；
C.原住房人均面积& lt；60平米；应税面积=(新购住房面积+原住房面积)-家庭数量×60平方米。
(3)豁免条件:
上海人(上海籍)房产税免税条件:
A.上海人第一套房子免征房产税；
B.限购前(2011年1月31日)，在父母有血缘关系(必须是上海人)的两套房子内，重新购房属于第一类。如果父母是外国人，父母必须有三年上海居住证。免，如果没有，需要按人均面积缴纳房产税；
C.买两套房子的上海家庭人均可享受60平米的优惠，剩余部分按超额支付；
d属于二类房屋的，与其他亲属共有的房屋计入个人累计住房面积。
外国人(非上海居民)免征房产税的条件:
A.连续三年未持有《上海市居住证》的，可以先纳税，三年后再申请退税；
B.持有《上海市居住证》且在有效期内有120分的，可以在报税当天直接申请免税；
C.外国人/台湾省同胞持有《中华人民共和国外国人居留签证》或《外国人签注》，签发地为上海，且连续三年在有效期内的，可以在纳税申报当日直接申请免税；同理，不满三岁可以先交税，三年后可以申请退税；持有B类证书(境外人才引进居住证)或中国绿卡的，可直接申请免签。
注:摘自《关于促进本市房地产市场稳定、健康、有序发展，进一步完善差别化住房信贷政策的通知》、沪房协[2016]1062号、《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》、沪公积金管理[2016]18号等。
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