现在贷款买房的人越来越多，但是很少有人不太了解房贷的基本常识。今天，小编总结了10个关于买房和还房贷的常识，供你参考。
1.即使还款金额相等，还款金额也会发生变化
即使是等额还款，还款金额也会发生变化；很多人认为贷款还款利率是合同约定的，为了方便选择等额还款，所以每月还款额应该是一样的。这恰恰是一种误解。其实每年的还款金额可能不一样。
住房贷款利率一般由两个因素决定:基准利率和优惠利率；
如果前一年调整了基准利率，则第二年1月也将调整每月还款额；
如果前一年调整优惠房贷利率，比如从30%调整到20%，每月还款额也会调整。
2.如何选择银行
如果有提前还贷的必要，比如有些银行同意允许20%以上的还贷就太苛刻了，所以最好选择一个没有严格要求就能还贷的银行。这个三折优惠，工行2月份才给客户享受，高利率多收了一个月；小银行一般比较快，但是需要办理信用卡等。银行之间是有区别的，需要选择好。
3.提前还款的方式和意义
方法:
一次性付款:很好理解，归还所有剩余贷款本金；
还款金额不变，期限缩短:节省利息；
期限不变，额度减少，月供压力减轻，基本不存利息；
提高还款额缩短期限:存利息最多，银行一般不做。
4.提前还款的基本流程
部分还款:先去银行预约，填写申请表，约定还款时间，存款，然后去银行办理还款；
全额还款，进入领取房产证、退保、取消抵押等流程。
5.还款方式的选择
有提前还款计划的，建议选择等额利息还款，第一个月还款最多，因为本金付的多，很省利息。如果选择等额还款，那么前两年的利息大部分都是你出的，所以提前还款意义不大。如果有双周还款等还款方式，当然会省更多利息。
6.每月还款额的计算
贷款合同中会有这个公式，即等额还款公式:
月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款次数/[(1+月利率)还款次数-1]
月利率=年利率÷12
有一个特例，就是1月份，如果前一年调整了基准利率，1月份还款金额怎么算。由于跨月情况，部分利率是去年的贷款利率，部分利率是今年的贷款利率。
这时候需要先根据剩余本金核定每月还款金额，按照天数分别计算利息。估计这个时候12月必须按照31天来计算。因此，调整利率将受到银行的严厉惩罚。
7.本月还款计算
本月还款利息计算:
本月利息=剩余本金×月利率
本月还本=每月还款额-本月利息
8.不要选择大月份提前还款
大月份有31天，提前还款利息按天计算，天数多算一天；
日利率=年利率÷360
但一年有365天，多几天按日付息；
还有一个问题需要提一下。例如，如果您的贷款发放日期不是还款日期，利息应在贷款发放日期和还款日期之间的日期计算。
9.抵押贷款是最有利的融资方式
合理负债有利于个人理财规划，房贷是最便宜的融资方式。当你可以获得抵押贷款时，试着使用它，这样你自己的资金就可以投入到更高的投资回报领域。个人大胆投资很重要。同时，抵押贷款可以有效降低通胀风险，参与分割他人存款。
10.利息在开始时支付
有的人20年每月还2000元，两年还5万元。其实这种理解是非常错误的。利息是刚开始还的，本金不多，基本上还2万人民币。所以要清楚的知道，所有本金都是一开始就还的。
以上是对所有贷款买房常识的介绍。需要贷款买房的朋友要注意。贷款买房前了解这些知识，有助于你获得更好的贷款。
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